Рынок ипотечного кредитования

Анастасия Фролова, управляющий директор инвестиционного банка "КИТ Финанс"

Анастасия Фролова, управляющий директор инвестиционного банка "КИТ Финанс"

– По Вашему мнению, каковы основные особенности и тенденции развития ипотечного кредитования (законодательные аспекты, ситуация с рынком недвижимости, господдержка и прочее)? В чем узкие места ипотечного кредитования? Каковы сдерживающие факторы развития ипотеки в России?

– Опыт нашего банка, за два года создавшего один из самых успешных ипотечных бизнесов в России, показывает, что условия для развития ипотечного кредитования сейчас дают возможность этому сегменту расти очень быстро. Безусловно, и совершенствование законодательства, и увеличение строительства жилья, и реализация соответствующих национальных проектов могут оказать дополнительную поддержку, но необходимая база для развития ипотеки уже создана.

– Каковы, по Вашему мнению, особенности клиентской базы ипотечных кредитов?

– Особенность состоит в ее максимально широкой диверсификации. "КИТ Финанс" выдает ипотечные кредиты более чем в 50 городах России. Выдав около 20 000 кредитов, мы можем сказать, что нашим клиентом является не какой-то узкий сегмент, а самый широкий спектр населения России. Условия ипотечного кредитования, которые сейчас предлагают такие банки, как наш, делают ипотеку по-настоящему массовым продуктом, доступным представителям среднего класса со стабильным доходом.

– Если говорить об адекватности предложения: насколько доступны ипотечные кредиты для населения? Что определяет доступность ипотечных кредитов?

– Условия по ипотечным кредитам постоянно оптимизируются, поэтому на сегодняшний день можно говорить о доступности этого вида кредитования для людей со средним уровнем дохода и выше. Так, минимальный первоначальный взнос, как правило, составляет 10% от стоимости жилья, причем при расчете суммы кредита банк учитывает совокупный семейный доход. А, например, "КИТ Финанс" при расчете суммы кредита готов рассматривать доходы не только родственников, но и друзей, коллег по работе, что может существенно увеличить сумму займа. Максимальный срок кредитования в "КИТ Финанс" достигает 30 лет, что также позволяет облегчить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет.

– Как Вы оцениваете последствия раскрытия эффективных ставок для рынка ипотечного кредитования?

– Безусловно, раскрытие эффективной ставки позволяет потенциальному заемщику оценить реальные условия кредитования и сделать правильный выбор. Однако на практике раскрытие эффективных ставок по ипотеке к каким-либо существенным изменениям не привело, так как многие участники рынка и до требования ЦБ предоставляли заемщикам полную информацию по условиям кредитования и наличию сопутствующих платежей.

– Как Вы оцениваете тенденцию отмены комиссий в продуктовых предложениях банков?

– В условиях конкуренции банки вынуждены улучшать условия по кредитам, в том числе снижая или отменяя некоторые комиссии. Например, "КИТ Финанс" в начале года отменил комиссию за рассмотрение заявки на кредит, а недавно снизил комиссию за открытие и ведение ссудного счета по программе "КИТ – Новостройки" с 1,5 до 1% от суммы кредита.

– Как Вы считаете, эффективна ли на сегодня деятельность бюро кредитных историй? Как Вы оцениваете потенциал работы с коллекторскими агентствами?

– В настоящее время сильной заинтересованности в таком сотрудничестве со стороны банков не наблюдается. Это связано прежде всего с тем, что интересы банков и коллекторских агентств не совсем совпадают: банки заинтересованы в том, чтобы продать агентству пул проблемных кредитов (даже с дисконтом) и снять их со своего баланса, а агентства, как правило, не готовы их покупать – им удобнее работать по агентскому договору, согласно которому коллекторское агентство получает комиссию в том случае, если ему удается вернуть кредит.

– Как Вы считаете, насколько высока конкуренция на рыке ипотечного кредитования? Как Вы оцениваете перспективы новых игроков данного рынка из других стран, например, банков Казахстана? Есть ли у казахстанских банков преимущества перед российскими банками?

– Конкуренция на рынке ипотечного кредитования в России высока, поэтому новый игрок должен не только предложить более привлекательные условия кредитования и высокий уровень сервиса, но и наладить работу с риелторами и застройщиками по всей стране, выстроить грамотный маркетинг.

– Повлияет ли ипотечный кризис в США на развитие российской ипотеки (темпы роста сегмента, ставки и валюта кредита)?

– Ипотечный кризис в США не оказывает прямого влияния на условия кредитования российских банков. Ипотека – активно развивающийся сегмент рынка, ежегодно объемы кредитования увеличиваются более чем в два раза, и этот рост в ближайшее время продолжится. Отдельные банки могут вносить изменения в программы кредитования, в том числе корректируя ставки, однако в целом на рыке это не отразится. Традиционно больше всего кредитов по ипотеке наши сограждане берут в рублях, и эта тенденция вряд ли изменится.

– Как Вы оцениваете перспективы секьюритизации российских портфелей ипотечных кредитов? Что более выгодно: рублевая или трансграничная секьюритизация?

– По данным "РБК.Рейтинг", за первое полугодие 2007 года в рамках ипотеки выдано кредитов на сумму около 266,6 млрд руб. Фактически единственным источником достаточно "длинных" денег для оригинаторов является самостоятельная секьюритизация или продажа кредитов более крупным игрокам, которые, в свою очередь, будут заинтересованы в их секьюритизации. Таким образом, мы ожидаем, что объем секьюритизированных ипотечных кредитов в долгосрочной перспективе серьезно вырастет. В 2006 года на RMBS в секьюритизируемых российских активах пришлось около 1/5 рынка, но по мере выхода на международные рынки новых оригинаторов эта доля также будет расти. Другие секьюритизированные банковские активы включали почти все розничные продукты: потребительские кредиты, автокредиты, поступления по кредитным картам. При этом более выгодной является трансграничная секьюритизация, так как она позволяет привлечь более широкий круг инвесторов.