Добавить драйва / Ипотечные скачки

Доронкин Михаил

Дефицит нового жилья способен после 2011 года затормозить ипотечный рынок. Избежать «жесткой посадки» помогут новые механизмы разделения рисков жилищного строительства между банками и государством.

Итоги 2010 года на рынке ипотечного кредитования впечатляют: объем предоставленных ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб. против 152 млрд. руб. годом ранее (см. график 1). В текущем году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель 2010 года.  Вместе с тем, в течение всего прошлого года платежеспособный спрос на жилье оставался достаточно слабым. «Сейчас у гораздо меньшего числа людей есть деньги даже на первоначальный взнос по ипотеке по сравнению с 2007 годом, - полагает Михаил Халдей, заместитель директора департамента инвестиционного кредитования ОАО Банк «Петрокоммерц». - Соответственно, спрос на жилье сейчас меньше, и бума в ближайшее время вряд ли стоит ожидать». В таких условиях банки были вынуждены пойти как на масштабное снижение ставок (в декабре 2010 года они достигли докризисного уровня), так и на заметное ослабление требований к заемщикам, что и определило столь стремительный рост рынка.

Рывок в преддверии торможения

По итогам 2010 года основные участники рынка продемонстрировали взрывные темпы роста, что привело к снижению уровня концентрации. Темпы прироста в сотни процентов характерны не только для средних и мелких банков с изначально низкой базой, но и для крупнейших участников (см. таблицу 1). Ужесточение конкуренции выразилось в снижении общего уровня концентрации: в частности, доля лидера рынка – Сбербанка – снизилась с 58% до 49%. При этом на рынке заметно возросла роль небольших банков (ниже 201-го места по активам): их доля повысилась с 8% до 11% во многом благодаря активной работе АИЖК в регионах. Большинство крупных банков не спешат рефинансировать выданные ссуды: портфель ипотечных кредитов устойчиво растет. Логика банкиров понятна: недостатка в ликвидности у банков нет, а ипотечный кредит на балансе – стабильный источник дохода в отсутствие достаточного спроса на заемные средства со стороны корпоративного сектора.

По прогнозам «Эксперта РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 600-620 млрд. руб., вплотную приблизившись к результатам 2008 года (656 млрд. руб.). В отличие от прошлого года основной стимул, по нашему мнению, будет поступать уже со стороны спроса: весной 2011 года подходят к концу сроки по большинству «докризисных» вкладов с повышенными процентными ставками. На фоне растущей инфляции и ожиданий роста цен на недвижимость часть граждан предпочтет направить накопленные сбережения на покупку квартир. Возможности банков стимулировать спрос практически исчерпаны: при текущей динамике инфляции значимое снижение процентных ставок маловероятно, а дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента.

Вместе с тем, после 2011 года темпы прироста ипотечного кредитования могут ощутимо замедлиться вследствие исчерпания эффекта низкой базы и дефицита нового жилья. В 2011 - начале 2012 гг. будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилых домов, строительство которых было «разморожено» в 2009-2010 гг., а проекты  с «нуля» за последние два года практически не запускались. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. Как показал опрос банков, проведенный «Эксперт РА» совместно с АИЖК в конце 2010-начале 2011 года, после кризиса число банков, готовых кредитовать жилищное строительство, существенно сократилось, а оставшиеся участники ужесточили требования к заемщикам и качеству проектов (см. таблицу 2).

Рискнуть сообща

В условиях строительного бума середины-второй половины 2000-х гг. многие банки входили в финансирование строительных проектов, не особо задумываясь о рисках. «До кризиса банки активно выдавали кредиты девелоперам под поручительства материнской компании, не вдаваясь в экономику конкретного проекта и не контролируя реальное движение денежных средств», - поясняет Максим Першин, со-руководитель корпоративного бизнеса, член правления Альфа-банка. В кризисных условиях многочисленные риски кредитования жилищного строительства (см. таблицу 3) проявились с особой остротой, моментально превратив данный сектор в «изгоя» для многих банков.  

«Стало очевидно, что банки должны работать со строителями в режиме проектного финансирования, а не в режиме кредитования под залог, ибо залогом в лучшем случае являются недостроенные квадратные метры», - поясняет Михаил Романов, и.о. председателя правления ОАО НТБ. Классическое проектное финансирование позволяет минимизировать два ключевых риска кредитования жилищного строительства – инвестиционный (риск недостроя) и предпринимательский (отсутствие спроса на квартиры). Однако это требует от банков ощутимых затрат на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением. Для эффективной работы с застройщиками сегодня необходимо либо создавать специализированный отдел внутри банка со своим штатом сотрудников (специалистами в строительной отрасли, сметчиками), либо привлекать инжиниринговые компании, которые бы целенаправленно контролировали распределение и расходы кредитных средств, направленных на финансирование проекта. Но в условиях устойчивого снижения ставок по кредитам дополнительные затраты на оценку и мониторинг строительных проектов делает кредитование жилищного строительства зачастую просто невыгодным для банков. 

В кризис государство озаботилось как проблемой недостроя, так и перспективами будущего строительства. Для скорейшего завершения «замороженных» проектов была инициирована программа АИЖК «Стимул», а для стимулирования кредитования нового жилья анонсирована программа ВЭБа. Вместе с тем, сами банкиры отмечают, что существующие программы поддержки кредитования застройщиков не избавляют банки от риска незавершенного строительства и повышенных расходов на контроль исполнения проектов. «В рамках данных программ банки все равно продолжают нести риски, которые им принимать совершенно несвойственно (предпринимательский, инвестиционный), - комментирует Светлана Лебедева, Старший Вице-президент, Член Правления ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК». – Такие программы, как «Стимул», хороши только в рамках антикризисной поддержки строителей, а для развития отрасли жилищного строительства просто дать денег недостаточно, надо в первую очередь подумать о рисках банков». В условиях избыточной ликвидности подобные программы становятся интересны лишь отдельным участникам рынка с относительно дорогим фондированием.

Повысить интерес банков способны инструменты по разделению специфических рисков строительной отрасли между тремя участниками – банками, государством и непосредственно заемщиками (девелоперами, застройщиками). В данном случае государство должно быть готово выступить в качестве со-инвестора проекта наравне с банком и строительной компанией, а также компенсировать банку часть понесенных затрат, связанных с мониторингом реализации строительного проекта. Ведь большинство специфических рисков строительства – результат отсутствия полноценной государственной политики в данной сфере. И если государство не готово оперативно решать проблемы отрасли, то единственный выход – принимать на себя часть ее рисков. Другой вариант – установить для строительных компаний, желающих участвовать в госпрограммах и получать через банки льготное финансирование, жесткие требования к доле собственного участия в проекте, максимальной марже, а также качеству финансируемых проектов. АИЖК уже работает по данным направлениям: в рамках модификации программы «Стимул» планируется вовлечь в процесс финансирования жилья местные органы власти, которые будут размещать госзаказы на возводимое жилье. При этом губернаторы и мэры будут отвечать за своевременную реализацию планов по вводу жилья в эксплуатацию в рамках ФЦП «Жилище-2015».

Но для того, чтобы подобные программы стали массовыми, возможно, потребуется внести определенные изменения в действующее банковское законодательство. Ведь классическое проектное финансирование подразумевает создание под каждый проект отдельной компании, а существующие правила формирования резервов по кредитам делают кредитование стартапов фактически не выгодным для банков.  Некоторые банки придерживаются более радикального подхода. «Если мы хотим сегодня поддерживать строительную отрасль, то давайте выделим особое инвестиционное направление банковского бизнеса, - предлагает Елена Казымова, президент Банка АВБ. - В рамках данного направления банки будут специализироваться исключительно на более рискованном проектом финансировании, но для них будут и свои требования регулятора, свои нормативы».  

В то же время, одними госпрограммами и ростом объемов финансирования увеличить в разы масштабы жилищного строительства невозможно. «Требуется модернизация строительного сектора, для чего важно создать действенную нормативно-правовую среду в строительстве, чтобы строительным компаниям было выгодно выполнять свою работу быстро и качественно, - комментирует ситуацию Сергей Постнов, Первый Заместитель Председателя Правления ЗАО «БАНК ЖИЛФИНАНС». - Ведь те же деньги, которые государство сегодня пускает на строительство технически отсталого жилья, можно направить на более эффективные проекты, включающие в себя самые последние достижения».

Запасный выход / Обходной маневр

Однако любые масштабные программы, тем более в такой сложной сфере, как жилищное строительство, требуют времени, что вынуждает банки искать другие источники для роста рынка. По мнению «Эксперта РА», в среднесрочной перспективе придать стимул ипотечному кредитованию поможет развитие каналов продаж ипотечных продуктов за пределами непосредственно кредитных организаций. Высокая популярность потребительских и автокредитов во многом обеспечивается широкой сетью их продаж через торговые точки и автосалоны. Предложение ипотечных продуктов сконцентрировано в банках, а не на «местах» (агентства недвижимости, строительные компании). Отсюда невысокая доля ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью: большинство потенциальных покупателей жилья имеют крайне поверхностное представление об ипотеке и ее преимуществах. Решением данной проблемы может стать более активное взаимодействие банков и риэлторских агентств, а также развитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов. Это позволит сместить предпочтения части граждан в пользу ипотечных кредитов и нарастить объемы ипотечного кредитования даже при неизменных объемах жилищного строительства.

Как мы считали

Выводы аналитиков «Эксперта РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России, а также на результатах анкетирования банков и углубленных интервью с участниками рынка. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК.

В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316.  Использовалась проверка предоставленных данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков. Остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам не включает секьюритизированные ссуды.

В итоговый рэнкинг были включены данные 72 банков. По нашим оценкам, охват рынка составил порядка 80%. ЗАО «КБ ДельтаКредит» представило Агентству данные, соответствующие 4-му месту в рэнкинге, но в итоговый рэнкинг эти данные не были включены в связи с непредоставлением информации, необходимой для проверки их достоверности.

В рамках проекта «Эксперт РА» совместно с АИЖК провело опрос российских банков на тему «Финансирование жилищного строительства». В опросе приняли участие 24 российских банка (преимущественно представители топ-менеджмента либо руководители, курирующие профильное направление бизнеса).

График 1. По итогам 2010 года объемы ипотечного кредитования в 2,5 раза превысили результаты 2009 года

Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ

График 2. В конкурентной борьбе за клиентов банки агрессивно снижали ставки по ипотеке

Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2010 году

Источник: «Эксперт РА» по результатам анкетирования и данным открытых источников информации
*Данные открытых источников информации

Таблица 2. Российские банки ужесточили подходы к управлению рисками жилищного строительства

Источник: Эксперт РА совместно с АИЖК по итогам опроса банков

Таблица 3. По мнению банков, основными стоп-факторами на рынке кредитования жилищного строительства выступают многочисленные риски строительных проектов