Николай Фролов, заместитель генерального директора КБ «Московское ипотечное агентство» (ОАО)

- Как изменился российский рынок ипотечного кредитования за прошедший год, какие события и тенденции Вы бы выделили в качестве основных?

Российский рынок ипотечного кредитования значительно сократился.  Коммерческие банки либо существенно сократили, либо полностью свернули собственные программы ипотечного кредитования. Соответственно уменьшилось количество участников ипотечного рынка. Ужесточились требования к заемщикам. Увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам отразило не только возросший уровень кредитного риска, но и снижение прибыльности коммерческих банков в целом из-за роста просроченной задолженности и, соответственно, роста резервов. Инициировались альтернативные варианты решения жилищной проблемы: долгосрочная аренда, социальный найм, доходные дома. Недвижимость в значительной степени перестала быть инструментом инвестирования, в том числе за счет заемных средств.

- Как изменилась конкуренция на рынке? Какие «перестановки» можно ожидать среди крупнейших участников рынка в текущем году?

Крупнейшие участники рынка в основном сохранили свои позиции. Усилилась роль АИЖК. Уход с рынка более мелких участников ослабил конкуренцию. Новые лидеры в условиях экономического кризиса не появились.

- Каковы, по Вашему мнению, ключевые факторы, препятствующие в настоящее время восстановлению ипотечного рынка в России?

Существенным фактором продолжает оставаться проблема «длинных денег» для кредиторов: наличие соответствующей ресурсной базы, как с точки зрения срочности, затратности, так и вообще ее наличия. Другим фактором является финансовое положение потенциальных заемщиков, а также оценка  ими своих финансовых возможностей на длительную перспективу. Что касается непосредственно рынка недвижимости, то отсутствует гибкость в ценовом реагировании на реальное изменение спроса и предложения. 

- Как Вы оцениваете меры государственной поддержки ипотечного рынка (включая помощь заемщикам)? Насколько они были своевременны, достаточны и эффективны?

Делать окончательные выводы пока преждевременно. Что касается мер поддержки непосредственно заемщиков, то их главной отличительной чертой является одно: долги не прощаются. В действительности предложенная реструктуризация, а именно дополнительное кредитование сроком на один год для осуществления платежей приводит к росту долговой нагрузки, тем более не решает проблем заемщика в длительной перспективе. Преодоление затруднительной ситуации заемщиком в конечном итоге становится возможным в основном за счет улучшения его финансового положения.

- Оцените успехи АИЖК и региональных операторов в рамках поддержки ипотечного рынка.

Создание специализированной структуры для поддержки заемщиков, испытывающих трудности с обслуживанием ипотечных кредитов, - АРИЖК - шаг своевременный. Во-вторых, государственные ресурсы, предоставляемые государством через АИЖК, в настоящее время главный источник финансирования ипотеки в регионах.  В настоящее время в политике АИЖК сделан очевидный крен в сторону стимулирования первичного рынка.

- Какие меры, как со стороны банков, так и со стороны государственных органов, могут придать стимул для роста ипотечного рынка в 2010-2011 гг.?

С точки зрения заемщиков, наиболее желанным для них является снижение банками процентных ставок и смягчение требований к самим заемщикам. С другой стороны серьезным препятствующим фактором является сохраняющаяся проблема плохих долгов. Для ее решения действенным механизмом могло бы оказаться предоставление безвозвратных беспроцентных бюджетных субсидий определенным категориям заемщиков для погашения долговых обязательств либо прямой выкуп плохих долгов у банков с их последующим списанием. С точки зрения бюджета такое адресное выделение средств достаточно прозрачно исходя из возможностей  контроля за целевым использованием. С точки зрения кредитора это восполнение ресурсной базы, дающее возможность возобновления долгосрочных ипотечных программ.

- Как Вы оцениваете перспективы развития рынка ипотечного кредитования в 2010-2011 год? Дайте свой прогноз по темпам роста рынка.

Осторожно. Перспективы и прогнозы будут связаны в основном с деятельностью крупнейших игроков и АИЖК. Немаловажный дополнительный фактор: общая стабилизация экономической ситуации и прежде всего на рынке труда.

- По Вашему мнению, достижимы ли параметры, заложенные АИЖК в Долгосрочную стратегию развития ипотечного рынка до 2030 г. (в частности, восстановление рынка в 2011 г., доля сделок с ипотекой – 40% к 2020 г., доля ипотеки в ВВП – 16% к 2020 г.). Какие поправки следует внести в данный документ?

Результаты развития в 2010-2011 гг. могут оказаться существенным фактором, определяющим реальность параметров Стратегии.

- Как Вы оцениваете возможности создания в России жилищно-накопительной системы? Сможет ли данная мера позитивно повлиять на развитие рынка? В чем ее ограничения?

Одна из главных стимулирующих составляющих – размер процентной ставки по накопительным вкладам: банки вряд ли будут предлагать ставки существенно выше рыночных, к тому же есть ограничение в лице Банка России, с другой стороны недостаточные по меркам граждан ставки не создадут большей заинтересованности в откладывании сбережений на длительный срок, чем использовать их на текущие нужды, в том числе на обслуживание взятых ипотечных кредитов на приемлемых условиях.

- Как отразился экономический кризис на объемах ипотечного кредитования и качестве ссудной задолженности в Вашем Банке? Как изменились требования к заемщикам и кредитам?

В целом объемы ипотечного кредитования и остаток ссудной задолженности в 2009 году возросли. Наряду с изменением общей ситуации в экономике, повышение требований к заемщикам и в целом условий кредитования привело к падению спроса на кредитные продукты и соответственно сделало нецелесообразным реализацию отдельных кредитных программ. Банк в основном сосредоточился на поддержке жилищных программ г.Москвы.

- Охарактеризуйте действующую политику по кредитованию (средний срок и размер кредита, максимальная и минимальная процентная ставка). 

На сегодняшний день в действующей линейке кредитных продуктов КБ «МИА» (ОАО) есть несколько предложений по кредитованию сделок с недвижимостью.
Основной розничный кредитный продукт банка  предоставляется на срок от 3 до 30 лет, по ставке от 10,5% годовых с первоначальным взносом от 10% стоимости приобретаемого жилья. При этих условиях, в зависимости от суммы и срока кредита, наше предложение доступно для людей со средними доходами, при этом размер ежемесячного платежа наших клиентов находится в диапазоне от 5 до 20 тыс. рублей.
В январе, ориентируясь на устоявшийся тренд к стабилизации на финансовых рынках и увеличению спроса населения, КБ «МИА» (ОАО) довольно сильно смягчил условия по кредитованию сделок с недвижимостью на вторичном рынке – сейчас кредит предоставляется поставке от 12% годовых на срок до 30 лет. Одновременно были снижены ставки по залоговому кредиту до 12,6% годовых при сроке кредитования от 1 до 30 лет.

- Каковы основные инструменты привлечения финансирования ипотечного кредитования Вы видите в 2010-2011 году?

В ближайшие два года структура источников средств для кредитования, скорее всего, останется без изменений и будет состоять примерно в равных долях из собственных средства банка и среднесрочного финансирования на рыночных условиях.

- Охарактеризуйте планы Банка в отношении ипотечного кредитования в 2010-2011 гг. (темпы роста, новые продукты, специальные акции и т.п.).

В настоящий момент ресурсная база банка позволяет нам планировать дальнейшее расширение программ для физических лиц и, соответственно, рост объемов кредитования. Помимо развития розничных программ в планах банка предусматривается увеличение объемов среднесрочного межбанковского кредитования под залог ипотечных закладных.