Прогноз развития рынка
о прогнозам «Эксперта РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 650-680 млрд. руб. (см. график 9), превысив рекордные результаты 2008 года (656 млрд. руб.). По нашим оценкам, в 2012 году темпы роста ипотечного рынка продолжат замедляться, как вследствие исчерпания эффекта низкой базы, так и в связи с ожидаемым снижением объемов нового жилья. Мы ожидаем, что по итогам следующего года объем ипотечного кредитования вырастет на 55-60% и достигнет уровня 1-1,1 трлн. руб.
В 2012 году темпы роста ипотечного рынка замедлятся, как вследствие исчерпания эффекта низкой базы, так и в связи с ожидаемым снижением объемов нового жилья.
Возможности ценовой конкуренции ограничены да и рассчитывать на поддержку рынка со стороны спроса на кредиты банкирам также не следует. Большинство граждан, накопившие в период кризиса достаточные сбережения, уже либо успели инвестировать их в «твердые» активы, либо сделают это до конца 2011 года (на фоне опасений по поводу стабильности экономики и динамики курса рубля). Дальнейшее улучшение условий кредитования (снижение первоначального спроса, требований к залогу, соотношению «платеж по кредиту/доход» и т.п.) может быть связано с принятием повышенных рисков, на что банки в текущих условиях (отток капитала из страны, нестабильность на финансовых рынках, локальные проблемы с ликвидностью) не пойдут.
Более того, сохраняющаяся нестабильность на финансовых рынках способна не только дополнительно снизить темпы роста ипотечного кредитования, но и отразиться на качестве портфеля. Ключевой риск для рынка в текущих условиях несут кредиты в валюте и с плавающей процентной ставкой, на которые в крупных банках может приходиться до 20-30% портфеля. В частности, на середину года доля валютных кредитов составила 12% совокупного ипотечного портфеля. Хотя это в два раза меньше показателя осени 2008 года, в случае дальнейшего обесценения рубля качество обслуживания ипотечного портфеля может заметно ухудшиться.
Вместе с тем, в случае «второй волны» кризиса мы не ожидаем повторения ситуации трехлетней давности, когда банки массово свернули свои ипотечные программы вследствие «закрытия» внешних источников фондирования. Зависимость сектора от иностранных денег в кризис существенно снизилась, а новые сделки по привлечению капитала на международном рынке капитала в 2010-2011 гг. носили, скорее, единичный характер.
В условиях замедления рынка высокие темпы роста смогут показать банки, готовые развивать новые каналы продаж, продвигать инновационные ипотечные продукты и предлагать высокий уровень сервиса. В частности, сегодня участники рынка все еще недостаточное внимание уделяют предложению ипотеки непосредственно в местах продаж недвижимости, т.е. в офисах риэлторских агентств и девелоперов. Именно здесь сосредоточен значительный резерв потенциальных заемщиков: покупатели недвижимости часто имеют поверхностное представление об ипотеке. А ведь даже в рамках обычной консультации по объекту недвижимости менеджер вполне способен предложить клиенту различные условия кредитования.
Однако эффективность подобного сотрудничества во многом зависит от уровня квалификации менеджеров (зачастую просто невыгодно держать отдельного банковского сотрудника в офисах продаж недвижимости) и правильно выстроенной бонусной политики. «Важное значение имеет сервисная составляющая – прежде всего организация документооборота и срок рассмотрения документов, - продолжает тему Илья Филатов. - Не стоит забывать и о проведении совместных рекламных и маркетинговых акций с компанией-партнером, что, с одной стороны, позволяет банку продвигать именно его продукт, а с другой – выгодные акционные условия помогают строительной компании легче реализовать квартиру».
Небольшим банкам, не готовым вступать в жесткую ценовую схватку с ипотечными «гигантами», есть смысл активно развивать инновационные ипотечные продукты («обратная ипотека», «образовательная ипотека» и т.п.). Массовый интерес к таким продуктам, скорее всего, проявится не ранее чем через 1-1,5 года, когда банки исчерпают резервы для экстенсивного роста «классической» ипотеки за счет продаж в офисах риэлторов и девелоперов. Поэтому те участники рынка, которые будут готовы инвестировать в развитие данных продуктов уже сейчас, могут в среднесрочной перспективе получить значимые конкурентные преимущества.
График 9. В 2012 году темпы прироста ипотечного рынка продолжат замедляться
Источник: оценка «Эксперт РА», данные Банка России
|
Facebook
