Аналитическая записка "Ипотека и жилищное строительство: катализаторы экономического роста"
Аналитическая записка "Ипотека и жилищное строительство:
катализаторы экономического роста"
Процессы, которые разворачиваются в строительном секторе, ставят под
сомнение возможность успешной реализации национального проекта по формированию рынка
доступного жилья. На фоне падения объемов строительства цены на недвижимость стремительно
растут.
Значительный дефицит предложения на первичном рынке жилья был вызван
как законодательными инициативами государства (прежде всего, принятием закона
"О долевом строительстве"), так и объективными ограничениями строительного сектора.
Преодолеть эти ограничения в ближайшее время будет под силу лишь крупным строительным
холдингам с диверсифицированной структурой бизнеса. А это означает, что дисбаланс спроса
и предложения на рынке жилья будет сохраняться, а цены - расти. Дальнейшее развитие подобной
ситуации представляет собой потенциальную угрозу для развития ипотеки.
Однако пока проблемы строительного сектора практически не отразились
на динамике рынка ипотечного кредитования. В 2005 году объемы выданных кредитов под
залог недвижимости увеличились почти вдвое и составили около 2,7 млрд. долларов. В ближайшие
годы ожидается сохранение высоких темпов роста. При этом расстановка сил в отрасли будет
меняться незначительно, а наиболее динамичным останется сегмент, связанный со вторичным
рынком жилья.
Нам видится, что ипотека сама по себе не может способствовать формированию
рынка доступного жилья. Для выполнения задач, сформулированных в национальном проекте
"Доступное и комфортное жилье - гражданам России", необходимо, прежде всего, стимулировать
развитие строительного сектора. Увеличение объемов строительства сможет стабилизировать
цены на недвижимость, снять напряжение на рынке жилья и создать реальную основу для развития
ипотечного кредитования.
Исследование, касающееся состояния российской ипотеки и перспектив ее развития,
было проведено на основе анализа результатов анкетирования и интервью банков и страховых
компаний за 2005 год.
Содержание аналитической записки
1. Ипотека и жилищное строительство: что мешает реализовать потенциал?
Рост без развития
Спрос не рождает предложение
Пирамиды бизнес-класса
Сквозь призму макроэкономики
Экстремальная госполитика
Торжество монополий
Ипотека не поможет
2. Текущее состояние ипотеки в России
Рынок ипотеки: общий обзор
Региональный аспект
Предложение
Спрос
Спрос и предложение жилья
Законодательная база
Долевое строительство
Ипотечные ценные бумаги
Жилищные накопительные кооперативы и строительные сберегательные кассы
Государственные программы
3. Секьюритизация ипотечных кредитов
Национальные модели рефинансирования
Инструменты
4. Банки и другие участники рынка ипотеки
Страховые компании
Ипотечные брокеры
Комментарий: "Какие шаги необходимо предпринять, чтобы
реализовать главную цель приоритетного
национального проекта - сформировать
рынок доступного жилья?" (комментирует А. Семеняка.)
Справка: деятельность АИЖК
в сфере кредитования застройщиков под залог
земельных участков
Интервью: "Если все программы банков начать заливать
в одно узкое горлышко, то воронка
очень быстро переполнится..." (интервью с В.Фесенко)
Таблицы и графики:
Рисунок 1.1. Ввод жилья в федеральных округах РФ в 2005 г.
Рисунок 1.2. Темпы прироста ввода новых жилых площадей
Таблица 1.1. Средняя общая площадь построенных квартир в странах мира
Рисунок 1.3. Средняя цена квадратного метра жилья в Москве
Рисунок 1.4. Номинальная и реальная доходность владельцев недвижимости (без учета аренды)
Рисунок 1.5. Структура материальных затрат в строительстве в 2004 г.
Рисунок 1.6. Индексы цен производителей в отраслях экономики
Рисунок 1.7. Рост заработной платы в строительстве
Рисунок 1.8. Доля изношенного строительного оборудования
Рисунок 1.9. Доля ипотеки в общем количестве сделок
Таблица 2.1. Основные игроки рынка ипотечного кредитования в 2005 г.
Таблица 2.2. Ипотечные программы банков на первичном рынке жилья
Таблица 2.3. Ипотечное кредитование по видам недвижимости
Таблица 2.4. Рэнкинг регионов с точки зрения перспективности развития ипотечного кредитования
Рисунок 2.1. Оценка населением состояния жилья в 2004 г.
Рисунок 2.2. Рост цен на недвижимость на первичном рынке в 2005 г.
Таблица 2.5. Доступность жилья в некоторых городах России в 2005 г.
Рисунок 2.3. Вызванное ипотекой повышение платежеспособного спроса на жилье выступает дополнительным фактом роста цен
Рисунок 2.4. Финансовые схемы приобретения жилья, которые предпочитает население
Рисунок 2.5. Классическая схема выпуска ипотечных облигаций
Рисунок 2.6. Схема выпуска сертификатов участия
Таблица 2.6. Целевые индикаторы приоритетного проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"
Рисунок 2.7. Приведет ли реализация "Национальных проектов" к существенному
улучшению дел в области обеспечения населения жильем?
