Из чиновников — в заемщики
Untitled Document Одна из самых надежных категорий заемщиков — чиновники, а чтобы купить квартиру в Москве на средства материнского капитала, нужно родить 60 детей. Эти и другие интересные факты можно было услышать на конференции «Ипотечное кредитование в России», которую провело рейтинговое агентство «Эксперт РА».
В 2011 году объем выдачи ипотечных кредитов в два раза превысит прошлогодние показатели, озвучил статистику Андрей Семенюк, заместитель генерального директора ОАО «АИЖК». По его данным, структура ипотечногокредитования изменилась. С помощью ипотеки все чаще приобретают жилье эконом-класса, растет доля ипотечного кредитования в альтернативных сделках, сокращается количество инвестиционных покупок недвижимости на заемные средства.
В следующем году темпы роста ипотечного кредитования замедлятся. Таковы данные результатов исследования «Эксперт РА», представленного на конференции. Среди причин — снижение объемов строительства, нестабильность на финансовых рынках. И все же замедление не означает остановку. Если по итогам этого года объем ипотечного рынка составит 650–680 млрд. рублей, то в следующем достигнет 1 трлн. рублей — цифры для нашего рынка все же существенные.
Вероятно, методы продвижения ипотечных продуктов станут иными. «Ипотечным банкам надо искать новые «точки роста» — новые каналы продаж, повышать качество сервиса», — сказал Михаил Доронкин, заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов рейтингового агентства «Эксперт РА».
«Будущее за теми программами, которые расширяют рынок», — заявил Андрей Языков, генеральный директор ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Есть такое понятие как емкость рынка, заметил он. В настоящее время количество тех, кому доступна ипотека, практически близко к исчерпанию. Конкуренция между банками увеличивается. Один из новых проектов АРИЖК — «Обратная ипотека» — ориентирован на пенсионеров. Это та группа граждан, которой недоступны практически никакие кредитные программы. Внедрение продукта расширит рынок в разы. Правда, рынок был испорчен «черными схемами» пожизненной ренты, поэтому нужна большая законодательная работа в этой сфере, отметил Языков.
«Обратная ипотека», по мнению аналитиков «Эксперт РА», будет наиболее интересна небольшим банкам, которые не готовы вступать в ценовую борьбу с ипотечными «гигантами».
Действительно, конкурировать с госбанками только с помощью ставок сложно, если не сказать невозможно.
«Конкуренция, действительно, высокая, но все абсолютно в рыночных рамках, — высказал свое мнение по этому поводу Илья Филатов, заместитель председателя правления банка «Уралсиб». — Крайне забавно смотрится, когда банкиры жалуются, что госбанки их зажали. Ведь инструментариев огромное количество!». Самое важнее, считает банкир, что ставка стала не самым конкурентным преимуществом. Сейчас многое зависит от удобства получения кредита. Большую роль играет развитие партнерских программ — например, с застройщиками. Около 80% сделок первичном рынке мы совершаем через партнерские программы, рассказал Филатов.
Другие спикеры отметили среди расширенного инструментария совершенствование технологий кредитования, повышение качества обслуживания, развитие дистанционных каналов погашения кредита.
Сергей Гандзюк, заместитель председателя правления по ипотеке и бизнес-администрированию КБ «Евротраст» (ЗАО) добавил к этому списку необходимость развития сетевых продаж, активную работу с риэлторскими агентствами (ведь именно в них в первую очередь приходит человек, нуждающийся в улучшении жилищных условий).
Помогут ли всевозможные ноу-хау «догнать и перегнать» тройку лидеров ипотечного кредитования — Сбербанк России, ВТБ24, Газпромбанк — покажет время. Кстати, лидеры не стоят на месте. Они растут, притом очень быстро. По данным «Эксперт РА», Сбербанк увеличил объемы выдачи ипотечных кредитов на 97%, ВТБ 24 и Газпромбанк на 139 и 183% соответственно.
Впрочем, вряд ли даже эти кредитные организации смогут понижать ставки по ипотеке в дальнейшем.
Возможности снижения ставок по ипотеке ограничены, считает Михаил Доронкин. Сейчас проценты, которые уменьшались в течение года, стали даже меньше докризисного уровня. А ведь слишком доступная ипотека таит в себе некоторые риски. По мнению эксперта, она может привести к повышению стоимости недвижимости. Пока, считает Андрей Семенюк, «ипотека не оказывает большого влияния на рынок и на цены». «Ипотека разгоняет не столько цены, сколько интенсивность строительства», — поделился своим мнением Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга «Миэль».
Ипотека стимулирует спрос, а не предложение, выразили уверенность другие участники дискуссии. Иными словами: нужно больше строить. Для этого необходимо предпринять ряд мер по стимулированию строительства. Огромная роль в этом вопросе отведена банкам как кредиторам строительных компаний.
Сейчас банки работают с застройщиками не слишком охотно. И небезосновательно. Низкое качество потенциальных заемщиков-строительных компаний отметил Сергей Гандзюк. Помимо этого, банки могут столкнуться с инвестиционными рисками (незавершение строительства), затягиванием сроков сдачи объекта, невозможностью реализации построенного жилья.
«Ни одна из существующих программ не избавляет банки от рисков», — констатировал Михаил Доронкин. «Финансирование жилищного строительства несет массу рисков, — согласился Михаил Романов, председатель правления Национального торгового банка. — Но девизом банкиров всегда была фраза: «Единственный способ борьбы с риском — научиться управлять им».
Снизить риски жилищного строительства поможет снижение социальной нагрузки на строительные компании, развитие системы гарантов сбыта, а также проектного финансирования.
О проекте закона о проектном финансировании (проект Федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации (в части развития проектного финансирования)». — Прим. авт.) рассказала Екатерина Покопцева, заместитель начальника отдела финансовых рынков департамента инновационного развития и корпоративного управления Министерства экономического развития. Этот законопроект подготовлен с участием ведущих юристов и практиков рынка. Он предусматривает возможность залога имущественных прав, появление соглашения кредиторов. В рамках последнего предлагается — по аналогии с рынком ценных бумаг — разделить кредиторов на «старших» и «младших», в зависимости от уровня рисков, которые они готовы взять на себя.
Сейчас законопроект внесен на рассмотрение в Правительство. Действие закона позволит снизить затраты на строительство и реализовать те проекты, которые сейчас кажутся убыточными в силу большого срока их окупаемости (например, строительство доходных домов), отметила Покопцева.
Финансовая грамотность заемщиков — тема часто обсуждаемая банкирами. Повышение финансовой грамотности необходимо перед выдачей кредита и при дефолте заемщика, считает Венера Иванова, председатель правления ЗАО ГКБ «Автоградбанк».
Со стороны государства принимается немало для защиты должников (вспомним отмену комиссий, моратория на досрочное погашение кредита и прочее). Не слишком ли это ущемляет права другой стороны кредитной сделки? Такой вопрос напрашивался после эмоционального выступления Елены Клепиковой, председателя правления ЗАО «Банк Жилищного Финансирования».
45% заемщиков отказываются продлевать страховку, рассказала она. А ведь застрахованные должники получают кредиты по более низким процентным ставкам. Банк обращается по этому поводу в суд, а там решают, что заемщик может не исполнять обязанности по страхованию (особенно если это касается страхования титула и жизни). «Если мы говорим о защите заемщиков, давайте защищать заемщиков, а не какого-то конкретного человека, который решает изменить условия договора!», — сказала Клепикова.
Кроме того, не стоит забывать еще об одной группе банковских клиентов — вкладчиках, средства которых могут идти на кредитные «нужды». «Да, заемщики — это наши доходы, но давайте защищать не только их, но и вкладчиков», — заметила по этому поводу руководитель БЖФ.
Что касается владельцев депозитов, то есть для них и приятные новости: ставки по вкладам показывают рост. Вот только не является ли это показателем возникающего дефицита ликвидности у банков? Узнаем скоро.
Источник: bankir.ru
|
Facebook
