Банки, 14.04.2011

Рынок ипотечного кредитования: добавить драйва
Поделиться
Facebook Twitter VK


  Перейти к итогам проекта

 Скачать полный текст исследования

Резюме

После интенсивного восстановления 2010-11 гг. российская ипотека может столкнуться с кризисом роста: падение интереса банков к строительным проектам приведет к дефициту новостроек. Смягчить этот эффект помогут развитие каналов продаж ипотечных продуктов и новые механизмы разделения рисков жилищного строительства между банками и государством

Масштабное снижение ставок по кредитам и ослабление требований к заемщикам обусловили стремительный рост ипотечного кредитования в 2010 году. Для расширения объемов кредитования на фоне слабого платежеспособного спроса на ипотеку банки были вынуждены пойти как на снижение ставок (в декабре они достигли докризисного уровня), так и на заметное ослабление требований к заемщикам. В результате рынок предвосхитил самые оптимистичные прогнозы: объем предоставленных в прошлом году ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб., что в 2,5 раза больше результатов 2009 года (см. график 1). В 2011 году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель двух первых месяцев 2010 года.    

По итогам 2010 года основные участники рынка продемонстрировали взрывные темпы роста, что привело к снижению уровня концентрации. Темпы прироста в 100 и более процентов были характерны не только для средних и мелких банков с изначально низкой базой, но и для крупнейших участников из ТОП-20 (см. таблицу 1). Ужесточение конкуренции выразилось в снижении общего уровня концентрации: доля лидера рынка – Сбербанка России – снизилась с 57,7% до 48,7%, а доля ТОП-3 опустилась с 68% до 61%. При этом на рынке заметно возросла роль небольших банков (ниже 201-го места по активам): их доля повысилась с 8% до 11% во многом благодаря активной работе АИЖК в регионах. Большинство крупных банков не спешат рефинансировать выданные ссуды: портфель ипотечных кредитов устойчиво растет. Логика банкиров понятна: недостатка в ликвидности у банков нет, а ипотечный кредит на балансе – стабильный источник дохода в отсутствие достаточного спроса на заемные средства со стороны корпоративного сектора.

По прогнозам «Эксперта РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 600-620 млрд. руб., вплотную приблизившись к результатам 2008 года (656 млрд. руб.). В отличие от 2010 года основной стимул будет идти уже со стороны спроса:  к весне 2011 года подошли к концу сроки по большинству «кризисных» вкладов с повышенными процентными ставками, и на фоне растущей инфляции и ожиданий роста цен на недвижимость многие направят средства с этих депозитов на первоначальный взнос по ипотеке. Возможности банков стимулировать спрос почти исчерпаны: при текущей динамике инфляции значимое снижение процентных ставок маловероятно, а дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента.

После 2011 года высока вероятность замедления темпов роста ипотечного кредитования вследствие исчерпания эффекта низкой базы и дефицита нового жилья. В 2011 - начале 2012 гг. будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилых домов, строительство которых было «разморожено» в 2009-2010 гг., а проекты  с «нуля» за последние два года практически не запускались. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. Как показал опрос банков, проведенный «Эксперт РА» совместно с АИЖК, после кризиса число банков, готовых кредитовать жилищное строительство, существенно сократилось, а оставшиеся участники ужесточили требования к заемщикам и качеству проектов (см. таблицу 2). Высокие риски жилищного строительства (см. таблицу 3) вынуждают банки нести ощутимые затраты  на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением.

Для стимулирования объемов кредитования жилищного строительства необходимо развитие механизмов разделения рисков строительной отрасли между банками и государством. Существующие программы поддержки кредитования застройщиков, реализуемые через АИЖК и ВЭБ, не избавляют банки от риска незавершенного строительства и повышенных расходов на контроль исполнения проектов. В условиях избыточной ликвидности подобные программы интересны лишь отдельным участникам рынка с дорогим фондированием. Повысить интерес банков возможно за счет предложения государством инструментов по разделению специфических рисков строительной отрасли и защите прав кредиторов в судах.

В среднесрочной перспективе придать стимул ипотечному кредитованию поможет развитие каналов продаж ипотечных продуктов за пределами банков. Высокая популярность потребительских и автокредитов обеспечивается широкой сетью их продаж через торговые точки и автосалоны. Предложение ипотечных продуктов сконцентрировано в банках, а не на «местах» (агентства недвижимости, строительные компании). Отсюда невысокая доля ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью. Решением данной проблемы может стать более активное взаимодействие банков и риэлторских агентств, а также развитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов. Это позволит сместить предпочтения части граждан в пользу ипотечных кредитов и нарастить объемы ипотечного кредитования даже при неизменных объемах жилищного строительства.

Методология исследования

Выводы аналитиков «Эксперта РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 февраля 2011 года, а также на результатах анкетирования банков и углубленных интервью с участниками рынка.

В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК.

В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316.  Использовалась проверка предоставленных данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

В итоговый рэнкинг были включены данные 73 банков. По нашим оценкам, охват рынка составил порядка 80%. ЗАО «КБ ДельтаКредит» представило Агентству данные, соответствующие 4-му месту в рэнкинге, но в итоговый рэнкинг эти данные не были включены в связи с непредоставлением информации, необходимой для проверки их достоверности.

В рамках проекта «Эксперт РА» совместно с АИЖК провело опрос российских банков на тему «Финансирование жилищного строительства». Опрос представлял собой ответы на закрытые вопросы и углубленные интервью с представителями банков. В опросе приняли участие 24 российских банка (преимущественно представители топ-менеджмента либо руководители, курирующие профильное направление бизнеса). С текстами углубленных интервью можно ознакомиться на сайте www.raexpert.ru на странице, посвященной исследованию, с 22 апреля 2011 г.

Выражаем признательность всем компаниям и спикерам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

 График 1. По итогам 2010 года объемы ипотечного кредитования в 2,5 раза превысили результаты 2009 года

Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ

График 2. В конкурентной борьбе за клиентов банки агрессивно снижали ставки по ипотеке

Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2010 году

Место на 1.01.2011
Наименование банка
Объем выданных ипотечных кредитов в 2010, (1 000 руб.)
Объем выданных ипотечных кредитов в 2009, (1 000 руб.)
Темп прироста объема выданных ипотечных кредитов, 2010/2009
Доля валютных кредитов в общем объеме выдачи в 2010 г
Остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам, на 1.01.11*, (1 000 руб.)
Остаток ссуд задолженности по ипотечным кредитам, на 1.01.10*, (1 000руб.)
Темп прироста портфеля ипотечных кредитов, 2010/2009
1
ОАО "Сбербанк России"
185 000 000
88 000 000
110,2%
0,5%
465000000
378000000
23,0%
2
ВТБ 24 (ЗАО)
29 304 115
11197168
161,7%
3,8%
140996923,2
132117304,6
6,7%
3
ГПБ (ОАО)**
16 677 000
4556557
366%
1,50%
н/д
н/д
-
4
ОАО "ТрансКредитБанк"
7 190 459
5363000
34,1%
2,7%
31287237
28156961
11,1%
5
"Запсибкомбанк" ОАО
6 718 470
273210
2359,1%
0,0%
13954338
10015433
39,3%
6
ЗАО ЮниКредит Банк
4 939 000
1011000
388,5%
12,8%
21956000
21358000
2,8%
7
ЗАО "БСЖВ"
4518000
2 380 000
89,8%
100,0%
22 047 000
21 595 000
2,1%
8
ЗАО "Банк ЖилФинанс"
4 381 105
1347782,781
225,1%
1,0%
6715892,455
7278434,373
-7,7%
9
АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО)
4 231 122
91 134
4542,7%
0,0%
32 091 985
32 851 815
-2,3%
10
Банк "Возрождение" (ОАО)
4 149 087
458047
805,8%
0,4%
9591446
7253787
32,2%
11
ОАО "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК"**
3 711 000
1484400
250%
10%
н/д
н/д
-
12
ЗАО ГКБ "Автоградбанк"
3 701 760
169 509
2083,8%
0,0%
1 055 078
302 823
248,4%
13
АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО)
3 415 179
273135
1150,4%
0,0%
6463069
3639971
77,6%
14
ОАО "Нордеа Банк"
3 330 251
765553
335,0%
23,6%
6674889
4418544
51,1%
15
БАНК ИТБ (ОАО)
3 240 870
1327706
144,1%
0,0%
349670
236954
47,6%
16
ЗАО "Райффайзенбанк"
3 039 581
323 050
840,9%
10,3%
26 887 739
27 739 499
-3,1%
17
ОАО АКБ "РОСБАНК"
2 828 529
1 407 216
101,00%
5,10%
18 037 651
18 795 013
-4,00%
18
ОАО Банк "ОТКРЫТИЕ"
2 198 280
   
95 531,08  
2201,1%
5,0%
н/д
н/д
-
19
ОАО "СКБ-банк"
1 792 790
83655
2043,1%
0,0%
2402363
882651
172,2%
20
ОАО АКБ "Связь-Банк"
1 765 795
9 088
19330,0%
0,0%
1 938 503
328 317
490,4%
21
КБ "МИА" (ОАО)
1 598 628
1408359
13,5%
0,0%
5526159
5157768
7,1%
22
"ТКБ" (ЗАО)
 
1 482 830  
   
536 048  
176,6%
23,8%
 
2 273 377  
 
1 413 899  
60,8%
23
ОАО НТБ
1 456 456
503816
189,1%
0,0%
1100901
983211
12,0%
24
ОАО "Тверьуниверсалбанк"
1 340 450
379 709
253,0%
0,0%
604 902
374 790
61,4%
25
ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК"
1 274 655
308632
313,0%
0,0%
1826888
1717477
6,4%
26
ОАО "АК БАРС" БАНК
1 239 020
359 942,70
244,2%
0,0%
9 148 817
9 775 802
-6,4%
27
ОИКБ "Русь" (ООО)
1 209 749
620290
95,0%
0,0%
1242700
1240851
0,1%
28
Банк "Снежинский" ОАО
1 097 868
384900
185,2%
0,0%
1274492
837285
52,2%
29
ОАО "ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК"
 
1 073 424  
   
372 878  
187,9%
0,0%
 
1 359 484  
   
830 419  
63,7%
30
ЗАО "МОССТРОЙЭКОНОМБАНК"
921 690
574576
60,4%
0,0%
147977
216604
-31,7%
31
ОАО "МЕТКОМБАНК"
   
797 772  
367702
117,0%
0,0%
 
1 008 108  
1180123
-14,6%
32
ОАО "УРАЛСИБ"
644 709
170217
278,8%
4,4%
35089035
41197089,4
-14,8%
33
Банк "Левобережный" (ОАО)
583 806
28070
1979,8%
0,0%
540500
204601
164,2%
34
ОАО "Первобанк"
539 166
287532
87,5%
0,0%
22929
69358
-66,9%
35
ОАО КБ "СЕВЕРГАЗБАНК"
538 985
104296
416,8%
0,0%
184901
157915
17,1%
36
ЗАО "ФИА-БАНК"
465 329
48586
857,7%
0,0%
1 292 543
1 253 546
3,1%
37
АКБ "МБРР" (ОАО)
448219
254563
76,1%
0,0%
4057756
4732059
-14,2%
38
ОАО "Плюс Банк"
446 185
117660
279,2%
0,0%
621240
666987
-6,9%
39
АКБ "Ижкомбанк" (ОАО)
395 659
52385
655,3%
0,0%
305910
267556
14,3%
40
"КУБ" ОАО
   
364 932  
     
36 069  
911,8%
0,0%
 
1 817 295  
 
1 874 338  
-3,0%
41
ОАО "МИнБ"
   
360 905  
156 297
130,9%
0,0%
   
177 685  
   
142 990  
24,3%
42
ЗАО "Банк Интеза"
360 016
243870,91
47,6%
43,8%
1325590,75
1199715,61
10,5%
43
ОАО "АИКБ "Татфондбанк"
388144
236934
63,8%
0,0%
598951
621038
-3,6%
44
АКБ "ФОРА-БАНК" (ЗАО)
   
335 254  
   
111 812  
199,8%
53,7%
 
1 015 357  
   
946 272  
7,3%
45
"СИБСОЦБАНК" ООО
   
329 115  
   
131 426  
150,4%
0,0%
   
151 093  
   
165 914  
-8,9%
46
ОАО АКБ "Металлинвестбанк"
247 384
203062
21,8%
35,2%
242681
95903
153,0%
47
ООО "Хакасский муниципальный банк"
   
243 795  
     
20 786  
1072,9%
0,0%
   
276 591  
   
112 770  
145,3%
48
АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО
208 068
167501
24,2%
0,0%
423909
470862
-10,0%
49
ОАО КБ "Солидарность"
   
182 462  
     
62 054  
194,0%
0,0%
   
111 340  
   
130 190  
-14,5%
50
"Гранд Инвест Банк" (ОАО)
   
160 293  
     
48 273  
232,1%
36,2%
   
218 557  
   
161 166  
35,6%
51
АКБ "БАНК ХАКАСИИ" (ОАО)
150 597
16521
811,5%
0,0%
297430
220459
34,9%
52
ОАО "БИНБАНК"
149 409
61122,7447
144,4%
63,1%
2619564,55
3056242,54
-14,3%
53
ОАО "СМП Банк"
135 149
2500
5306,0%
0,4%
246696,484
138647,105
77,9%
54
ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК"
124 035
0
-
0,0%
1 051 113
1 245 834
-15,6%
55
ООО "УралКапиталБанк"
   
119 038  
         
900  
13126,4%
0,0%
     
59 593  
     
14 050  
324,1%
56
ОАО "ИнтехБанк"
   
110 235  
     
29 575  
272,7%
0,0%
   
178 793  
   
150 876  
18,5%
57
ЗАО "СтарБанк"
86 946
3000
2798,2%
0,0%
539111
663663
-18,8%
58
ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК"
     
77 165  
     
21 400  
260,6%
0,0%
474987
510396
-6,9%
59
ООО "Дагэнергобанк"
     
69 911  
      
7 690  
809,1%
0,0%
     
21 914  
0
-
60
ОАО "Тихоокеанский Внешторгбанк"
65 204
12429
424,6%
0,0%
82227
27723
196,6%
61
ОАО "Курскпромбанк"
56 337
2264,14
2388,2%
0,0%
188869
175225
7,8%
62
ОАО КБ "РусЮгбанк"
50 274
15 556,00
223,2%
0,0%
52401
101105
-48,2%
63
ОАО "АФ Банк"
     
43 233  
0
-
0,0%
     
17 831  
      
1 703  
947,0%
64
КБ "Унифин" ЗАО
39 979
0
-
10,5%
2 200,00
0
-
65
ОАО КБ "Акцепт"
35 443
15 150
133,9%
0,0%
283475
326898
-13,3%
66
АКБ "СЛАВИЯ" (ЗАО)
27 186
208075
-86,9%
0,0%
198386
212667
-6,7%
67
ОАО ПК "ЭЛКАБАНК"
     
24 150  
0
-
25,1%
     
23 350  
0
-
68
ОАО Банк АВБ
8 689
44410
-80,4%
0,0%
547810
678516
-19,3%
69
КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (ОАО)
7 813
1190
556,6%
43,7%
11616
13312
-12,7%
70
КБ "СТРОЙЛЕСБАНК" (ООО)
3 930
15745
-75,0%
0,0%
21759
24656
-11,7%
71
ЗАО АКБ "Земский банк"
2 600
0
-
0,0%
4630
4113
12,6%
72
ОАО "Энергомашбанк"
986
2822,4
-65,1%
0,0%
2462,64
6094,94
-59,6%

Источник: «Эксперт РА» по результатам анкетирования и данным открытых источников информации
*Остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам не включает секьюритизированные ссуды
**Данные открытых источников информации  

Таблица 2. Российские банки ужесточили подходы к управлению рисками жилищного строительства

Ключевые изменения в подходах российских банков к минимизации рисков кредитования жилищного кредитования
Переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию
Переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого недвижимого имущества (в т.ч. в рамках сдачи его в аренду)
Ужесточение контроля за ходом реализации строительного проекта и обоснованностью затрат, в том числе с привлечением либо созданием специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов)
Выделение в рамках организационной структуры банков специального подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка, контроль)
Приоритет в кредитовании отдается отдельным проектам нежели крупным компаниям, имеющим множество проектов
Переход от оценки финансового положения строительной компании к оценке рисков и перспектив реализации (окупаемости, маркетинговой привлекательности) непосредственно конкретного проекта
Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами
Большее внимание к источнику погашения кредита, т.е. более глубокий анализ устойчивости спроса на жилье в конкретном жилом доме/комплексе
В качестве источника погашения все больше рассматривается выручка от сдачи в аренду недвижимости, а не выручка от продажи жилья
Повышение требований банков к внутренней системе планирования проектов со стороны заемщика
Повышенный контроль качества подготовки проектной документации
Все больше банков отдает предпочтение строительным компаниям, работающим  в соответствии с 214-ФЗ
Большее внимание уделяется анализу взаимодействия заемщика с контрагентами (требование банковских гарантий возврата авансовых платежей и т.п.)
Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами

Источник: Эксперт РА совместно с АИЖК по итогам опроса банков

Таблица 3. По мнению банков, основными стоп-факторами на рынке кредитования жилищного строительства выступают многочисленные риски строительных проектов

Ключевые факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного строительства
Низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем
Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье → невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога
Частые переносы сроков по завершению строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы
Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний и наличие многочисленных неформальных расходов («откаты» и т.п.) → сложности в  оценке качества проектов и заемщиков
Как следствие предыдущего фактора – нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности, 214-ФЗ) и подвергаться повышенному контролю со стороны банков (кредиторов)
Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования
Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство → риск утраты залога в случае смены местной администрации
Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов
Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом
Практически полное отсутствие новых проектов в сфере жилья, недостаточная поддержка государства в освоении новых территорий под строительство жилья
Отсутствие у банков доступного фондирования соответствующей срочности

Источник: Эксперт РА совместно с АИЖК по итогам опроса банков

Условия использования и ограничение ответственности

Аналитика


Индекс здоровья банковского сектора на 1 октября 2020 года

Значение индекса на уровне 90,7% на 01.10.2020 означает, что до 35 кредитных организаций (9,3% расче... 23.11.2020
Индекс здоровья банковского сектора на 1 октября 2020 года

Риски банковского сектора и прогноз на 2020-й: резервы впереди

Льготные кредиты в рамках программ господдержки удержали кредитование от падения. 02.11.2020
Риски банковского сектора и прогноз на 2020-й: резервы впереди

Обзор рынка потребительского кредитования по итогам 1-го полугодия 2020 года: «утомленные карантином»

В течение 2018–2019 годов потребительское кредитование являлось самым динамично растущим сегментом р... 15.10.2020
Обзор рынка потребительского кредитования по итогам 1-го полугодия 2020 года: «утомленные карантином»

В федеральных сетях: как выживают региональные банки

Количество и масштабы деятельности региональных кредитных организаций существенно сократились за пос... 20.08.2020
В федеральных сетях: как выживают региональные банки

Особенности национального банкинга: банковский рынок России, Казахстана и Беларуси

Несмотря на общее прошлое, банковские рынки трех крупнейших стран СНГ существенно отличаются друг от... 23.04.2020
Особенности национального банкинга: банковский рынок России, Казахстана и Беларуси
Вся аналитика