Рэнкинг привлекательности застройщиков: девелоперы усиливают свои позиции, лидеры уходят в отрыв

Поделиться

VK

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» представляет второй ежегодный рэнкинг привлекательности застройщиков. Данный рэнкинг построен по методологии, которая учитывает финансовые и нефинансовые критерии, что делает его полезным не только для профессиональных участников финансового рынка, но и для обычных покупателей недвижимости. Важные факторы, которые определяют место девелопера, — объем текущего строительства и его динамика, региональное присутствие, параметры просрочки ввода жилья, наличие и уровень кредитного рейтинга. Ниже вы можете подробнее ознакомиться с методологией построения рэнкинга.

В настоящий момент на отечественном рынке жилищного строительства работает более 2,7 тыс. девелоперов, здесь наблюдается позитивная динамика, так как в прошлом году наш рэнкинг основывался на данных о 2,4 тыс. игроков. Объем текущего строительства девелоперов также показал положительную динамику: если на момент составления прошлогоднего рэнкинга было всего восемь девелоперов с этим значением выше 1 млн м2, то в данный момент таких застройщиков уже 11. Все застройщики в этом году были поделены нами на семь групп привлекательности, последняя из которых не публикуется ввиду отсутствия или низкой оценки большей части анализируемых параметров и невозможности дифференцировать участников относительно друг друга.

• Первая группа привлекательности представлена наиболее крупными игроками с сильными факторами согласно применяемой методологии. С прошлого года состав группы остался без изменений, в нее вошли: ГК «Самолет», ПИК, Группа «ЛСР» и ГК «ФСК». Однако сменился лидер – в этом году им стала ГК «Самолет», обойдя ПИК. Суммарное значение объема текущего строительства четырех лидеров рэнкинга за год увеличилось на 9% и составило 14,0 против 12,8 млн м2 годом ранее. Все вышеперечисленные компании имеют кредитный рейтинг в категории ruA, исторические и текущие огромные масштабы бизнеса, работают во множестве регионов и не допускают существенных просрочек ввода своих строительных объектов.
• Вторая группа привлекательности в этом году представлена четырьмя компаниями: Холдинг Setl Group, «Брусника», ГК «А101» и Группа «Эталон». Девелоперы этой группы также имеют сильные позиции и факторы привлекательности, однако некоторые их параметры хуже бенчмарков методологии: у Группы «Эталон» объем текущего строительства ниже 1 млн м2, «Брусника» обладает более низкими историческими объемами текущего строительства, а у Холдинга Setl Group и ГК «А101» наблюдается региональная диверсификация ниже максимальной оценки. В прошлом году эта группа была представлена пятью компаниями, однако ГК «ИНГРАД» переместилась в третью группу ввиду снижения числа регионов деятельности.
• Численность третьей группы привлекательности за год увеличилась с 14 до 20 членов в основном за счет улучшения параметров части девелоперов из четвертой группы. Возглавляет группу ГК «Талан», также в нее входят всего три девелопера-миллионера: ГК «ЮгСтройИнвест», DOGMA и MR Group. Эта группа первая среди уже рассмотренных, где присутствуют застройщики без кредитных рейтингов, однако их доля за год практически не изменилась: если в прошлом году в третьей группе у восьми игроков из 14 был кредитный рейтинг (рейтинговое покрытие 57%), то в текущем году в этой группе у десяти компаний из 20 есть кредитный рейтинг (рейтинговое покрытие 50%).
• Четвертая группа привлекательности представлена 118 компаниями, в прошлом году – 98. Это последняя из нами рассматриваемых групп, где еще присутствуют застройщики с кредитными рейтингами: ГК «Главстрой-Регионы» (лидер), АПРИ Флай Плэнинг, ГК «ЭНКО», Группа «Астон», Группа RBI, Группа «Голос», LEGENDA Intelligent Development и ГК «Главстрой». Девелоперы этой группы характеризуются объемом текущего строительства на среднем уровне и ниже, у большинства из них отсутствуют кредитный рейтинг и публичные заимствования, также у них в среднем низкая региональная диверсификация (работают в одном-двух регионах), однако факт просрочки ввода жилья чаще всего не наблюдается.
• Пятая и шестая группы привлекательности представлены небольшими застройщиками, которые не имеют публичности и работают преимущественно в одном регионе.

В этот году мы наблюдаем позитивные движения в рэнкинге застройщиков: первые две группы остались практически без изменений, но третья и четвертая группы привлекательности количественно выросли почти на четверть. Это стало возможно как благодаря масштабированию бизнеса самих компаний (объем строительства и регионы деятельности), так и благодаря их работе с публичными рынками капитала – число девелоперов с рейтинговым покрытием в этих группах увеличилось за год с 13 до 18 компаний. Еще одно позитивное наблюдение – второй год подряд просрочка ввода жилья в рассмотренных группах остается на низком уровне, что оказывает положительное влияние как на весь рэнкинг в целом, так и на восприятие индустрии конечными потребителями. Девелоперы, которые желают улучшить свою позицию в рэнкинге, могут этого достичь путем как роста своего бизнеса, так и увеличения транспарентности за счет работы с публичным рынком капитала. Рейтинговое покрытие увеличивается и у крупных девелоперов, и у игроков среднего масштаба, наличие кредитного рейтинга улучшает конкурентные позиции компании, а его отсутствие у амбициозных девелоперов может вызвать вопросы у финансового рынка и конечных потребителей.

Методология

Рэнкинг привлекательности застройщиков рейтингового агентства «Эксперт РА» основан на базе данных Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф) и кредитных рейтингах «Эксперт РА» и АКРА.

Для целей кластеризации застройщиков использовались следующие пять параметров и веса в итоговой оценке:

• Объем текущего строительства на 01.04.2024, последние доступные данные на момент составления рэнкинга. Вес в оценке – 0,2.
  В зависимости от объема строительства согласно методологии нефинансовых компаний агентства выставлялись оценки:
  
  - от 1 млн кв. м и выше – 1 балл;
  - от 650 тыс. и до 1 млн кв. м – 0,75 балла;
  - от 300 тыс. и до 650 тыс. кв. м – 0,5 балла;
  - от 100 тыс. и до 300 тыс. кв. м – 0,25 балла;
  - менее 100 тыс. кв. м – 0 баллов.
• Средний объем текущего строительства за три последних года по состоянию на 01.01.2024, 01.01.2023 и 01.01.2022. Вес – 0,2.
  Оценки, аналогичные параметру объема текущего строительства.
• Наличие кредитного рейтинга от агентства «Эксперта РА» или АКРА. Вес – 0,2.
  При оценивании параметра преимущество уровня рейтинга отдавалось рейтингу «Эксперт РА», в случае отсутствия такого рейтинга брался рейтинг АКРА. В зависимости от уровня рейтинга применялись следующие оценки:
  
  - уровень рейтинга A- и выше – 1 балл;
  - уровень рейтинга BBB- и выше – 0,67 балла;
  - уровень рейтинга BB+ и ниже – 0,34 балла;
  - отсутствие рейтинга – 0 баллов.
• Факт просрочки ввода жилья в месяцах. Вес – 0,3.
  В зависимости от срока просрочки применялись следующие оценки:
  
  - до трех месяцев – 1 балл;
  - до шести месяцев – 0,67 балла;
  - до одного года – 0,34 балла;
  - свыше одного года – 0 баллов.

Критерий оценки для получения 1 балла был увеличен с «до одного месяца» до «до трех месяцев», что отражает действующее смягчение законодательства, регулирующее срок передачи застройщиком объекта по ДДУ.

• Региональная диверсификация. Вес – 0,1.
  В зависимости от представленности застройщика в регионах применялись следующие оценки:
  
  - четыре региона и более – 1 балл;
  - три региона – 0,67 балла;
  - два региона – 0,34 балла;
  - один регион – 0 баллов.

Итоговая оценка застройщика складывалась из взвешивания каждого параметра исходя из указанного веса параметра, где максимальной итоговой оценкой являлась 1. Исходя из итоговой оценки застройщики разделялись на семь групп привлекательности:

• 1-я группа привлекательности – итоговая оценка 1;
• 2-я группа привлекательности – итоговая оценка [0,8; 1);
• 3-я группа привлекательности – итоговая оценка [0,6; 0,8);
• 4-я группа привлекательности – итоговая оценка [0,4; 0,6);
• 5-я группа привлекательности – итоговая оценка (0,3; 0,4);
• 6-я группа привлекательности – итоговая оценка (0; 0,3];
• 7-я группа привлекательности – итоговая оценка 0.

Всего в рэнкинге оценивалось 2 733 застройщика, данные по которым были в открытом доступе на сайтах ЕРЗ и наш.дом.рф по состоянию на 01.04.2024.

Рэнкинг привлекательности застройщиков