Москва, 5 августа 2019 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «Легенда» до уровня ruBBB-. Прогноз по рейтингу – стабильный. Ранее у компании действовал рейтинг на уровне ruBB+ со стабильным прогнозом.
ООО «Легенда» (далее – «компания») является консолидирующей компанией активов Группы Legenda Intelligent Development (далее – «Группа»), осуществляющей строительство жилой недвижимости в Cанкт-Петербурге в ценовом сегменте «Smart». C 2010 года компания успешно реализовала 5 проектов («Победы 5», «Легенда на Оптиков, 34» и «Легенда на Яхтенной, 24», «Легенда Комендантского I очередь» и «Легенда Дальневосточного»), на текущий момент в строительстве находятся 5 жилищных комплексов, недавно компания приобрела еще одну площадку для строительства проекта на Васильевском острове в Санкт-Петербурге. Еще 2 площадки для строительства будущих проектов планируется приобрести в ближайшей перспективе. Помимо этого, компания предметно рассматривает вхождение на инвестиционной основе со своими кредиторами в приобретение земельных участков для 4-х проектов в Санкт-Петербурге.
Повышение кредитного рейтинга связано с успешным завершением в 2018 году 2-х проектов, возвратом проектных кредитов по ним и переоценкой агентством в лучшую сторону оценки выполнимости стратегии (продажи с наценкой к рынку +20-30%) в связи с устойчивыми финансовыми результатами.
Оценки факторов бизнес рисков в целом сохранены агентством без изменений. Положительно оценивается ведение бизнеса в Санкт-Петербурге, который является одним из двух наиболее маржинальных регионов жилищного девелопмента в России. Планы компании по выходу на московский рынок с первым проектом также позитивно оцениваются агентством с точки зрения расширения географии деятельности. Агентство продолжает консервативно оценивать отраслевые риски. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ожидаемой отдачи на фоне неопределенности будущего роста реальных располагаемых доходов населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Поэтому текущее состояние и перспективы будущей динамики рынка первичного жилья оцениваются агентством консервативно, что оказывает давление на рейтинговую оценку в части профиля бизнес-рисков застройщика.
Компания удерживает стабильные результаты по показателям рентабельности. По итогам 2018 года (далее – «отчетный период») рентабельность по EBITDA практически не изменилась и составила 18,8%, против 18,9% годом ранее. Особенностью бизнес-модели компании является стратегия, основанная на повышенных ценах за продаваемые площади (+20-30% к ценам объектов конкурентного окружения класса «комфорт») за счет технологических особенностей планировок и инфраструктуры продаваемого жилья, обеспечивающих повышенную комфортность. Компания рассматривает свою продукцию как отдельный ценовой класс «Smart», который по соотношению цены и качества можно отнести к гибридному между классами жилья «Комфорт» и «Бизнес».
Долговая нагрузка компании находится в устойчивом диапазоне. На 31.12.2018 (далее – «отчетная дата») отношение долга к EBITDA за отчетный период составило 2,37x по расчетам агентства. Процентная нагрузка остается на умеренном уровне: отношение будущих годовых процентных платежей к EBITDA за отчетный период составляет 32%.
С октября 2019 года компания начинает погашать тело облигационного займа по графику его амортизации. Во второй половине 2019 года компания планирует покупку двух новых площадок для будущего строительства. Эти приобретения будут структурированы путем совместных инвестиционных вложений компании и банков-кредиторов. Банковское финансирование под приобретение площадок по условиям, озвученным агентству, будет обеспечено залогами непроданных помещений в построенных ЖК. Финансирование будет структурировано таким образом, что сроки выплат процентов и погашение тела долга по инвестиционным кредитам сдвинуты на даты раскрытия эскроу-счетов по соответствующим проектам, то есть через несколько лет после получения финансирования. В результате этого на текущий момент снижается давление на рейтинговую оценку.
Отсутствие запаса свободной ликвидности на горизонте 18 месяцев от отчетной даты (умеренно низкая прогнозная ликвидность) по-прежнему сдерживает рейтинговую оценку. В ближайшие полтора года компаний войдет в масштабный инвестиционный цикл вложений в новые площадки, что станет основанием выхода в будущем на объемы текущего строительства около 300 тыс. кв.м.
Агентство осуществило переоценку ряда факторов блока корпоративных рисков. Были повышены оценки за качество и выполнимость стратегии, и за качество риск-менеджмента. Ранее агентство консервативно оценивало выполнимость стратегии компании, принимая во внимание риски нетипичной стратегии продаж. Но с учетом наблюдаемого удержания стабильных финансовых результатов в течение двух последних лет и успешной завершенности двух последних проектов оценка за стратегическое обеспечение была пересмотрена. Оценка за качество риск-менеджмента была повышена за внедрение в компании подхода по BIM моделированию проектов, который позволяет осуществлять предикативные расчеты сметной стоимости объектов. За счет этого механизма компания также получила оптимизацию себестоимости по ряду текущих проектов.
По данным консолидированной МСФО отчетности ООО «Легенда», выручка компании за 2018 год составила 8,1 млрд руб., денежный поток от операционной деятельности то же период составил 556 млн. руб. Объём активов и капитала на 31.12.2018 составил 12,2 млрд руб. и 2 млрд руб., соответственно.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг ООО «Легенда» был впервые опубликован 26.04.2018. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 07.11.2018.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты выпуска настоящего пресс-релиза.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовых компаний https://raexpert.ru/ratings/methods/current (вступила в силу 20.09.2018).
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, ООО «Легенда», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, ООО «Легенда» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало ООО «Легенда» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru.