«Эксперт РА» присвоил кредитный рейтинг компании «МКШВ» на уровне ruBB+

Поделиться

VK

Москва, 14 октября 2021 г.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» присвоило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании «МКШВ» на уровне ruBB+. Прогноз по рейтингу - стабильный.

АО «Московский комбинат шампанских вин» (далее - компания) работает на рынке коммерческой недвижимости и сдает в аренду офисные и бывшие производственные помещения совместно со своими дочерними предприятиями ООО «РИСП» и ООО «Напитки Очаково». Общая площадь всех строений составляет 66 тыс. кв. м., арендопригодная площадь (GLA) 58 тыс. кв. м., при этом уровень вакансии не превышает 20% и более 55% площадей находятся в долгосрочной аренде.

Блок бизнес-рисков оценивается агентством умеренно позитивно. Период пандемии показал высокую устойчивость компании к внешним шокам ввиду того, что портфель арендаторов сформирован преимущественно представителями сектора электронной коммерции, которым удалось сохранить высокую платежную дисциплину, что в свою очередь положительно повлияло на стабильность денежных потоков компании. Низкий уровень вакансии свидетельствует о достаточно сильных рыночных и конкурентных позициях. При этом агентство оценивает износ основных средств компании как высокий в связи с тем, что здание было построено более 40 лет назад и требует высоких поддерживающих капитальных затрат. Портфель недвижимости, сдаваемой в аренду, представлен несколькими зданиями по адресу г.Москва, ул.Рябиновая 44 и характеризуется выгодным расположением помещений и высокой транспортной доступностью, при этом около 60% выручки компании приходится на одно строение, страхование имущественных рисков отсутствует, что сдерживает оценку за концентрацию бизнеса. Агентство отмечает умеренно-высокую диверсификацию выручки компании, около 60% всего портфеля арендаторов представлены компаниями из сферы пищевой промышленности, доля крупнейшего арендатора не превышает 20%. Зависимость от труднозаменимых подрядчиков отсутствует.

До 2018 года компания занималась производством шампанских вин, в связи с убыточностью производства руководством компании было принято решение о прекращении производства и переориентации деятельности на предоставление освободившихся помещений арендаторам, что привело к существенным расходам, связанным с остановкой производства, в 2018-2019 гг. и негативным финансовым результатам компании в период смены направления деятельности. Также специфика бизнеса значительной части арендаторов компании подразумевает затраты на обустройство помещений, в связи с чем компания предоставляет дисконт на размер понесенных инвестиций, что оказало давление на полученный в прошлых периодах арендный поток, но гарантирует долгосрочное сотрудничество с арендаторами после окончания льготного периода при получении более высокого денежного потока. Текущий уровень заполненности помещений компании (по GLA) оценивается выше уровня в 95%, что свидетельствует о высоком спросе на помещения компании и о возможности повышения арендных ставок для действующих арендаторов, ставка аренды которых исторически не индексировалась. В результате проводимых компанией мероприятий по увеличению арендного потока, по итогам 30.06.2021LTM выручка выросла на 18% относительно аналогичного периода годом ранее, прибыль до налогообложения составила 62 млн руб. при отрицательном значении годом ранее, EBITDA увеличилась более чем в два раза до 136 млн руб. Рентабельность по EBITDA увеличилась с 20% до 39%, однако итоговая оценка рентабельности бизнеса сдерживается негативной оценкой FCF margin на фоне высоких процентных расходов по долговым обязательствам. На горизонте 12 месяцев от отчетной даты компания планирует нарастить выручку от сдачи помещений в аренду на 12% в результате повышения средней арендной ставки, значение EBITDA планируется выше 300 млн руб. В 2021 году были проведены масштабные работы по ремонту кабельных трасс, тепловых сетей, противопожарной системы безопасности и прочее, и в ближайшем будущем компании не потребуется осуществлять значительные капитальные затраты на восстановление здания, что в совокупности с оптимизацией других операционных расходов приведет к росту маржинальности бизнеса.

Уровень долговой нагрузки оказывает поддержку уровню рейтинга. По расчетам агентства, отношение долга на 30.06.2021 (далее-отчетная дата) к EBITDA за период 30.06.2020-30.06.2021 составило 5,9х при 13,2х годом ранее. Значение показателя долг/(FFO - Capex Maint.) на отчетную дату составило 21х, что по бенчмаркам агентства оценивается умеренно-негативно. На горизонте 12 месяцев от отчетной даты агентство ожидает снижение долговой нагрузки по показателю долг/EBITDA ниже уровня 3х, по показателю долг/(FFO - Capex Maint.) ниже 4х, что оказывает поддержку уровню рейтинга. За период 30.06.2021LTM покрытие EBITDA процентных расходов увеличилось до 1,7х с 0,6х годом ранее, тем не менее текущий уровень процентной нагрузки по бенчмаркам агентства оценивается агентством как высокий. К 30.06.2022 агентство ожидает рост процентного покрытия выше 3,5х в результате существенного роста арендных ставок и, как следствие, роста EBITDA.

В 2021 году компанией был взят в аренду земельный участок у Департамента городского имущества г.Москвы площадью 8,9 тыс. м. кв. для реализации инвестиционного проекта по строительству нового здания в целях расширения портфеля недвижимости и развития бизнеса, в связи с этим в среднесрочной перспективе компания планирует привлечение заемного финансирования в размере, не превышающим 500 млн руб. Цикл строительства составит не более 18 месяцев, и ввод здания в эксплуатацию планируется не ранее 2025 года, после чего агентство ожидает дальнейший рост выручки  в результате успешной реализации инвестиционной стратегии компании, которая позволит масштабировать бизнес и нарастить объем денежных потоков от операционной деятельности.

Фактор ликвидности оценивается агентством умеренно-позитивно. По расчетам агентства на горизонте 12 месяцев от отчетной даты денежный поток компании от операционной деятельности покрывает потребность в поддерживающих капитальных затратах и выплате процентов. При оценке ликвидности агентство исходит из предпосылки об отсутствии дивидендных выплат в период 30.06.2021-.30.06.2022. На отчетную дату 60% долгового портфеля компании представлены краткосрочными займами, большая часть которых будет рефинансирована банком. Компания планирует замещение текущего долгового портфеля, представленного кредиторами с невысокой степенью надежности, 5-летним кредитом от банка, входящего в топ-3 с условным рейтинговым классом ruAAA от Эксперт РА, что позволит сформировать более качественную структуру кредитного портфеля, при этом график погашения предусматривает balloon payment в размере 80% от общей суммы кредита в конце срока действия кредитного договора и оценивается агентством как комфортный. Начиная с 2023 года инвестиционные затраты на развитие планируется финансировать за счет привлечения проектного кредитования, что в условиях роста арендных ставок и ожидаемого роста EBITDA не окажет значительного сдерживающего влияния на рейтинговую оценку. В то же время агентство отмечает низкий уровень диверсификации источников фондирования, так как весь портфель внешних займов после рефинансирования будет представлен одним кредитором. Зависимость компании от валютных рисков отсутствует.

Блок корпоративных рисков агентство оценивает сдержанно. Корпоративное управление и стратегическое обеспечение оцениваются на низком уровне, ввиду несоответствия качества операционного управления общепринятым мировым практикам и высокой концентрации принятия решений на генеральном директоре, что повышает уровень операционных рисков в компании.  Агентство сдержанно оценивает информационную транспарентность компании, так как компания не размещает в открытом доступе информацию о результатах деятельности и не подготавливает отчетность по МСФО. Прозрачная структура собственности и наличие элементов риск-менеджмента оказывают поддержку уровню рейтинга.

По данным отчетности по РСБУ активы компании на 30.06.2021 составляли 1 млрд руб., капитал – 73 млн руб. Выручка за отчетный период составила 178 млн руб., чистая прибыль – 25 млн руб.

Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.