Москва, 11 июля 2023 г.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности нефинансовой компании ООО «Главстрой» на уровне ruBB+. Прогноз по рейтингу – стабильный.
ООО «Главстрой» (далее – «компания», Главстрой) является девелопером на рынке г. Москвы с опытом комплексного развития территорий, строительства жилой и коммерческой недвижимости с 1995 г. В настоящее время компания реализует четыре проекта, в том числе ЖК «Береговой» в районе «Филевский парк» и ЖК Balance на Рязанском проспекте, апарт-отель премиум-класса: «Сретенка 13/26» и жилой комплекс премиум-класса «Соймоновский» в Центральном административном округе. Так же компания готовится к запуску новых проектов: Новые академики, Высоки, М54.
Агентство консервативно оценивает отраслевые риски компании. Жилищное строительство в России — это отрасль повышенного риска, прежде всего в силу долгосрочного цикла работ и ограниченной покупательной способности населения. Объем просроченной задолженности контрагентов в этой отрасли существенно превышает средний уровень по экономике. Реальные располагаемые доходы населения снижаются на протяжении последних нескольких лет и основным драйвером поддержания спроса на квартиры на этом фоне выступали рекордно низкие ставки по ипотечным продуктам, достигнутые, в том числе, за счет субсидирования процентных ставок по ипотеке со стороны государства и девелоперов. Тем не менее, на фоне ухудшения макроэкономических условий в 2022 году число заключенных ДДУ за год сократилось на 20%, количество выданных ипотечных жилищных кредитов по ДДУ на 14%, что свидетельствует о высокой подверженности отрасли жилищного строительства внешним шокам. По мнению агентства, девелоперская деятельность в России характеризуется крайне высокой конкуренцией. На 20 крупнейших девелоперских компаний приходится около четверти текущего объема строительства, что свидетельствует о невысоких барьерах для входа в отрасль.
Агентство умеренно позитивно оценивает рыночные и конкурентные позиции компании. По данным компании в настоящий момент текущий объем строительства Главстрой составляет 523 тыс. м2. При этом в планах компании в течение ближайшего полугодия получение разрешения на строительство и начало реализации ряда новых проектов, вследствие чего масштабы бизнеса компании увеличатся более чем в 1,5 раза. Агентство отмечает высокую обеспеченность компании земельным банком. На текущий момент портфель проектов составляет 2,7 млн. м2. При поддержании текущих темпов строительства компания может вести деятельность более 3 лет без дополнительных инвестиций в земельный банк. Портфель проектов компании характеризуется средней степенью диверсификации, доля крупнейшего проекта по итогам 2022 года составляет 53 %. Ожидается рост диверсификации денежного потока в среднесрочной перспективе по мере старта продаж новых проектов. Компания реализует девелоперские проекты в Москве – в наиболее инвестиционно-привлекательном регионе России ввиду высоких среднедушевых доходов населения, что положительно сказывается на оценке бизнес-профиля компании.
Агентство крайне негативно оценивает блок финансовых рисков компании. Стратегия компании подразумевает продажу площадей на более поздних этапах реализации проектов с целью увеличения уровня рентабельности. По этой причине компания придерживала реализацию площадей 2-й очереди в своем крупнейшем проекте ЖК «Береговой» в течение 2021-2022 гг. Из-за большого объема проектов, находящихся в продвинутой инвестиционной стадии и невысокого темпа продаж возникает неравномерное распределение выручки и EBITDA по отношению к объему заемных средств между периодами, что приводит к росту долговой и процентной нагрузки. Отношение долга, скорректированного на объем проектного финансирования, покрытого средствами на эскроу-счетах, к EBITDA по итогам 2022 года значительно превышает уровень в 4,5х, отношение EBITDA к процентным расходам составило менее 1х. При этом агентство отмечает, что с учетом капитализации большей части процентных платежей по данным управленческого учета компании, показатель процентной нагрузки находится на приемлемом уровне в 2,8х по итогам 2022 года. Поддержку рейтинговой оценке в части оценки долговой нагрузки оказывает значительный объем собственных средств компании. На конец 2022 года отношение собственных средств к активам составляло 0,4х. При этом большая часть долгового портфеля компании представлена проектными кредитами, по которым выплаты по телу долга и процентам привязаны по срокам к окончанию реализации проектов. Таким образом, у компании отмечается сбалансированный долговой портфель без пиковых погашений в среднесрочной перспективе, что оказывает поддержку ликвидности компании. Также положительное влияние на оценку ликвидности компании оказывает наличие значительного объема невыбранных кредитных линий по проектному финансированию в размере около 140 млрд. руб., предусматривающие специфику продаж компании на более поздних сроках реализации проектов. В результате неравномерного распределения затрат на строительство и темпов продаж компания демонстрирует низкие показатели рентабельности по итогам 2021-2022 годов, что оказывает негативное влияние на рейтинговую оценку.
Агентство умеренно позитивно оценивает блок корпоративных рисков. Организационная структура компании в целом характеризуется высокой прозрачностью и прозрачной структурой собственников. В компании действует Совет директоров, что свидетельствует о высоком качестве корпоративного управления. Однако отсутствие в Совете директоров независимых участников ограничивает оценку фактора от максимального значения. Риск-менеджмент положительно оценивается агентством благодаря наличию собственного подразделения по управлению рисками в компании, а также аудита трех видов: внутреннего, внешнего и со стороны собственника. Агентство также отмечает высокий уровень информационной прозрачности. При этом сдерживающее влияние на блок корпоративных рисков оказывает оценка качества стратегического обеспечения, обусловленная не полным выполнением обозначенных планов в прошлые периоды.
По данным консолидированной отчетности ООО «Главстрой» по стандартам МСФО активы компании на 31.12.2022 составляли 44,9 млрд руб., капитал – 18,3 млрд руб. Выручка по итогам 2022 года составила 8,4 млрд. руб.
Контакты для СМИ: pr@raexpert.ru, тел.: +7 (495) 225-34-44.
Кредитный рейтинг ООО «Главстрой» был впервые опубликован 15.07.2019. Предыдущий рейтинговый пресс-релиз по данному объекту рейтинга был опубликован 14.07.2022.
Кредитный рейтинг присвоен по российской национальной шкале и является долгосрочным. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по нему ожидается не позднее года с даты присвоения или последнего пересмотра.
При присвоении кредитного рейтинга применялась методология присвоения рейтингов кредитоспособности нефинансовым компаниям (вступила в силу 03.07.2023) и методология оценки внешнего влияния на кредитный рейтинг (вступила в силу 25.04.2023) https://raexpert.ru/ratings/methods/current.
Присвоенный рейтинг и прогноз по нему отражают всю существенную информацию в отношении объекта рейтинга, имеющуюся у АО «Эксперт РА», достоверность и качество которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими. Ключевыми источниками информации, использованными в рамках рейтингового анализа, являлись данные Банка России, ООО «Главстрой», а также данные АО «Эксперт РА». Информация, используемая АО «Эксперт РА» в рамках рейтингового анализа, являлась достаточной для применения методологии.
Кредитный рейтинг был присвоен в рамках заключенного договора, ООО «Главстрой» принимало участие в присвоении рейтинга.
Число участников рейтингового комитета было достаточным для обеспечения кворума. Ведущий рейтинговый аналитик представил членам рейтингового комитета факторы, влияющие на рейтинг, члены комитета выразили свои мнения и предложения. Председатель рейтингового комитета предоставил возможность каждому члену рейтингового комитета высказать свое мнение до начала процедуры голосования.
АО «Эксперт РА» в течение последних 12 месяцев не оказывало ООО «Главстрой» дополнительных услуг.
Кредитные рейтинги, присваиваемые АО «Эксперт РА», выражают мнение АО «Эксперт РА» относительно способности рейтингуемого лица (эмитента) исполнять принятые на себя финансовые обязательства и (или) о кредитном риске его отдельных финансовых обязательств и не являются установлением фактов или рекомендацией покупать, держать или продавать те или иные ценные бумаги или активы, принимать инвестиционные решения.
Присваиваемые АО «Эксперт РА» рейтинги отражают всю относящуюся к объекту рейтинга и находящуюся в распоряжении АО «Эксперт РА» информацию, качество и достоверность которой, по мнению АО «Эксперт РА», являются надлежащими.
АО «Эксперт РА» не проводит аудита представленной рейтингуемыми лицами отчётности и иных данных и не несёт ответственность за их точность и полноту. АО «Эксперт РА» не несет ответственности в связи с любыми последствиями, интерпретациями, выводами, рекомендациями и иными действиями третьих лиц, прямо или косвенно связанными с рейтингом, совершенными АО «Эксперт РА» рейтинговыми действиями, а также выводами и заключениями, содержащимися в пресс-релизах, выпущенных АО «Эксперт РА», или отсутствием всего перечисленного.
Представленная информация актуальна на дату её публикации. АО «Эксперт РА» вправе вносить изменения в представленную информацию без дополнительного уведомления, если иное не определено договором с контрагентом или требованиями законодательства РФ. Единственным источником, отражающим актуальное состояние рейтинга, является официальный интернет-сайт АО «Эксперт РА» www.raexpert.ru